Refaire une salle de bain chez soi ne demande, le plus souvent, l’autorisation de personne. C’est le cas de la très grande majorité des chantiers que nous réalisons dans Paris.
Mais sur un certain nombre d’entre eux, le projet rencontre la copropriété. Et presque toujours pour les mêmes raisons, qui se comptent sur les doigts d’une main. Quand cela arrive, mieux vaut l’avoir vu venir aux premiers croquis qu’au moment de commander le carrelage.
Voici les quatre cas que nous rencontrons réellement sur nos chantiers parisiens, et la façon dont nous les passons.
1. Déplacer la salle de bain, ou créer une seconde salle d’eau
C’est de loin le premier cas, et le plus fréquent dans le bâti ancien.
Tant que le nouvel emplacement se raccorde sur l’évacuation existante, sans y toucher, le projet reste dans votre lot. Dès qu’il faut créer un nouveau piquage sur la colonne de chute, on touche une partie commune, et l’autorisation devient nécessaire.
La nuance paraît mince, elle décide pourtant du calendrier, et c’est l’une des premières choses à caler quand on se demande par où commencer une rénovation. C’est pourquoi nous relevons le tracé des évacuations avant de dessiner, et non l’inverse. Dans une rénovation complète d’appartement, la question se pose dès la première esquisse.
2. Toucher à la ventilation
Créer une extraction là où il n’y en avait pas, se raccorder sur un conduit existant, ou poser une grille neuve. Les conduits de ventilation sont des parties communes dans la quasi-totalité des règlements parisiens.
C’est un cas que l’on découvre souvent tard, parce qu’on pense à l’eau et rarement à l’air. Une salle d’eau créée dans un ancien dressing ou dans une chambre pose presque toujours la question.
3. Ouvrir un mur ou percer la dalle
Abattre une cloison entre une chambre et une salle de bain ne pose aucune difficulté tant qu’il s’agit d’une simple séparation. Dès que le mur est porteur, ou qu’il faut percer la dalle pour passer une évacuation, on touche à la structure de l’immeuble, donc aux parties communes.
Dans un appartement haussmannien, la distinction entre cloison et mur porteur n’est pas toujours visible à l’œil. Nous la faisons vérifier plutôt que de la supposer.
4. Modifier ce qui se voit depuis l’extérieur
Changer une fenêtre, poser une grille d’extraction visible en façade ou sur cour, remplacer une menuiserie donnant sur l’extérieur. L’aspect extérieur de l’immeuble appartient à la copropriété, même quand l’ouvrage se trouve chez vous.
À Paris, si l’immeuble se situe en secteur protégé, une seconde autorisation s’ajoute à celle de la copropriété. Nous avons détaillé ce cas dans un article sur les démarches en zone ABF.
Pourquoi ces quatre cas, et pas d’autres
La frontière vient de la loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété.
Son article 9 pose le principe. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il en use et en jouit librement, sous deux réserves seulement, ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
Tout ce qui reste dans votre lot vous appartient donc, y compris l’agencement, les matériaux, le carrelage, la robinetterie ou l’électricité. Les quatre cas ci-dessus ont un point commun, ils sortent de ce périmètre parce qu’ils touchent l’immeuble lui-même.
Le règlement de copropriété de votre immeuble en donne la liste exacte. C’est le premier document que nous demandons, avant même de parler de style.
L’autorisation passe par l’assemblée générale, jamais par le syndic seul
C’est l’erreur qui coûte le plus cher, et nous la voyons régulièrement.
L’article 25 de la même loi confie cette décision à l’assemblée générale. Son point b vise précisément « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Deux conséquences pratiques.
Le syndic ne peut pas vous autoriser à lui seul. Il prépare, il conseille, il inscrit votre demande à l’ordre du jour. Il ne vote pas à la place de l’assemblée, et un accord obtenu par courriel ne vaut pas autorisation.
La majorité exigée est celle de tous les copropriétaires, et non des seuls présents ou représentés. Les absents comptent comme des voix qui ne se sont pas prononcées en votre faveur. Une assemblée peu suivie peut donc faire échouer un projet que personne ne conteste. C’est un aléa de calendrier, pas un aléa de dossier, et il s’anticipe.
La règle que peu de propriétaires connaissent
Et c’est là que la partie se rejoue.
L’article 25-1 prévoit un second vote. Si la demande n’a pas atteint la majorité de tous les copropriétaires mais qu’elle a recueilli au moins un tiers de toutes les voix, l’assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les présents et représentés.
Beaucoup de projets passent à ce second tour. Encore faut-il que la demande figure à l’ordre du jour, qu’elle soit correctement rédigée, et que la séance aille à son terme.
C’est pour cette raison que nous préparons un dossier, plutôt qu’une simple ligne à l’ordre du jour.
Ce que nous préparons avant votre assemblée générale
Une demande d’autorisation se gagne sur ce qu’elle montre. Une assemblée vote plus volontiers un projet qu’elle comprend.
- Les vues en trois dimensions du projet fini. C’est notre méthode depuis 1996, et l’étude 3D sert ici deux fois, pour vous et pour vos voisins.
- Le descriptif technique de ce qui touche la partie commune, et de cela seulement. Nature du piquage, section, raccordement, remise en état. Il sert aussi à cadrer le budget de cette partie du chantier.
- Les entreprises et leurs assurances. Nous intervenons en tous corps d’état, ce qui donne au syndic un interlocuteur unique et un seul contrat d’assurance à produire.
- Le texte de la résolution, rédigé pour être voté. Une résolution floue se discute, une résolution précise se vote.
Ce dossier part au syndic dans les délais de convocation prévus par le règlement de votre copropriété. C’est la méthode que notre équipe applique sur une salle de bain comme sur un chantier d’appartement entier.
Pendant le chantier, deux textes se superposent
Les horaires des travaux bruyants sont fixés par la commune, et le règlement de copropriété de votre immeuble peut être plus strict. Entre les deux, c’est la règle la plus stricte qui s’applique.
Nous relevons donc les deux avant de poser le planning, et nous informons le gardien et le conseil syndical avant le premier jour. Un chantier annoncé se passe mieux qu’un chantier découvert, et dans un immeuble parisien cela compte autant que la technique.
Ce qu’il faut retenir
Quatre situations font entrer la copropriété dans un projet de salle de bain. Déplacer l’eau, toucher à la ventilation, ouvrir un mur porteur ou percer la dalle, et modifier ce qui se voit depuis l’extérieur. Tout le reste relève de votre lot.
Aucune de ces quatre situations n’arrête un projet. Elles ajoutent une étape, qui se prépare et qui se gagne sur la qualité du dossier. Les demandes qui échouent sont presque toujours celles arrivées en assemblée sans dossier, ou celles qui ont cru qu’un accord du syndic suffisait.
Si vous vous demandez dans quel cas se trouve votre projet, envoyez-nous le règlement de copropriété et le plan de votre appartement. Nous vous disons ce qui se décide chez vous, ce qui passe par l’assemblée, et comment se présente le dossier. C’est le point de départ de tous nos projets.
Un projet de travaux ?
Chaque chantier est un cas particulier. L’état du bâti, ce qui existe déjà et les contraintes d’urbanisme changent la réponse. Les Bains et Cuisines d’Alexandre intervient dans Paris et l’Île-de-France et étudie votre situation sans engagement.
Questions fréquentes
Dans quels cas faut-il l'accord de la copropriété pour refaire une salle de bain ?
Dans quatre situations, que nous rencontrons régulièrement sur nos chantiers parisiens. Créer un nouveau piquage sur la colonne de chute pour déplacer la salle de bain ou en créer une seconde. Toucher à la ventilation, car les conduits sont des parties communes dans la quasi-totalité des règlements parisiens. Ouvrir un mur porteur ou percer la dalle. Et modifier ce qui se voit depuis l’extérieur, fenêtre ou grille en façade. Hors de ces cas, le projet relève de votre lot et personne n’a à vous l’autoriser.
Peut-on déplacer une salle de bain dans un appartement ancien ?
Oui, et c’est une demande courante dans le bâti parisien. Ce qui change, c’est la procédure. Si le nouvel emplacement se raccorde sur l’évacuation existante sans y toucher, le projet reste dans votre lot. S’il faut créer un piquage sur la colonne de chute, modifier une gaine ou percer une dalle, on touche aux parties communes et le passage en assemblée devient une étape du calendrier. Nous relevons donc le tracé des évacuations avant de dessiner.
Le syndic peut-il autoriser les travaux lui-même ?
Non, et c’est l’erreur la plus fréquente. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 confie cette décision à l’assemblée générale, à son point b, qui vise l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndic prépare le dossier, conseille et inscrit la demande à l’ordre du jour, mais il ne vote pas à la place de l’assemblée. Un accord par courriel du syndic ne vaut pas autorisation.
Quelle majorité faut-il obtenir en assemblée générale ?
La majorité des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents ou représentés. Les absents comptent donc comme des voix qui ne se sont pas prononcées en votre faveur, ce qui explique qu’une assemblée peu suivie puisse faire échouer un projet que personne ne conteste.
Que se passe-t-il si le vote n'atteint pas cette majorité ?
La partie se rejoue immédiatement. L’article 25-1 prévoit que si le projet a recueilli au moins un tiers de toutes les voix, l’assemblée procède sur-le-champ à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les présents et représentés. Beaucoup de projets passent à ce second tour, à condition que la demande figure bien à l’ordre du jour et que la séance aille à son terme.
Comment savoir si mon projet touche aux parties communes ?
Le règlement de copropriété de votre immeuble en donne la liste exacte, et c’est le document qui fait foi. C’est le premier que nous demandons, avant même de parler de style. Dans un immeuble parisien, les parties communes entrent souvent dans l’appartement sans qu’on y pense : la colonne de chute et la colonne montante, les gaines techniques, les conduits de ventilation, les murs porteurs et la dalle.